Passato e futuro
A prima vista potrebbe sembrare un paradosso: i valori immobiliari negli ultimi otto anni sono diminuiti, anche se in maniera diversa da città a città, ma chi ha comprato una casa nel 2013 ha comunque compiuto un ottimo affare se l’acquisto riguardava l’abitazione di residenza mentre ha registrato performance perlopiù positive anche se non esaltanti chi ha acquistato per trarre un reddito. Perché consideriamo un periodo di otto anni? Perché si tratta della durata di un contratto di locazione standard con importi liberamente concordabili e quindi è possibile calcolare l’impatto che ha sulla redditività dell’investimento il risparmio dell’affitto, nel caso di uso diretto, o l’incasso dei canoni da un inquilino se la casa viene locata.

Il bilancio sui mercati
Abbiamo anche paragonato la performance immobiliare con l’inflazione, che negli otto anni ha viaggiato a velocità ridottissima dato che il costo della vita è aumentato nel complesso solo del 3,8 per cento, mentre la Borsa (incorporando nel computo anche i dividendi), titoli di Stato (considerando le cedole) e oro hanno messo a segno rialzi netti molto robusti: rispettivamente 45,6 , 26,4 e 30,5 per cento. Per le quotazioni abbiamo considerato i prezzi medi per le case usate abitabili di 80 metri quadrati alla fine del primo semestre 2013 e 2021 nelle macroaree centro, semicentro e periferia tratti dall’Osservatorio di Nomisma, da cui riportiamo anche i canoni di locazione di inizio periodo. Negli otto anni i valori sono diminuiti in media dell’11,7 per cento in centro, dell’11,9 per cento nelle aree semicentrali e del 13,2 per cento nelle periferie. I migliori risultati si sono registrati a Milano, con variazioni negative tra il 4 e il 5 per cento, le peggiori a Roma, dove la periferia accusa un calo del 18,6 per cento. E veniamo ai tre profili di investimento.

Il fattore cash
Chi ha comprato per uso diretto compensa ampiamente la perdita di valore teorico del proprio immobile grazie al risparmio dei canoni che avrebbe dovuto pagare se fosse andato ad abitare in locazione nella stessa casa. A Milano chi ha comprato cash in centro ha effettuato in media un investimento iniziale (che qui calcoliamo aggiungendo al prezzo della casa un ulteriore sei per cento per le spese di passaggio di proprietà) di 455.376 euro e se avesse venduto alla fine dello scorso giugno avrebbe ricavato 408.800 euro, con una perdita di 46.376 euro. Questa però è largamente compensata dai canoni non pagati nel periodo e che ammontano a 141.440 euro. In totale il bilancio è positivo per 94.864 euro, pari a un guadagno complessivo del 20,8 per cento. Adottando la medesima modalità di calcolo emerge che la performance migliore si registra a Milano in periferia, con il 30 per cento. E si tratta dell’unico caso in cui la casa acquistate senza mutuo ha battuto il Btp, mentre tutte le ipotesi considerate risultano comunque nettamente superiori all’inflazione.

Come è andata con il mutuo
Per chi invece il mutuo lo ha chiesto abbiamo considerato un finanziamento fisso pari al 70 per cento del valore dell’immobile; inoltre, guardando a che cosa è successo nel mercato nel tempo, abbiamo ipotizzato il ricorso alla surroga dopo quattro anni, quando l’andamento dei tassi ha reso consigliabile l’operazione. In questo caso la performance è stata computata confrontando con l’investimento iniziale (30 per cento del prezzo per il pagamento della casa più un altro 8 per cento per le spese legate ad acquisto e mutuo ) il ricavo netto (valore della casa più i canoni risparmiati meno il costo delle rate e dell’estinzione del mutuo).

…e con l’investimento per affittare
I risultati sono tutti in territorio positivo e superiori all’inflazione tranne nel caso di Bologna centro, che registra una piccola perdita (-3,12 per cento). Milano che prevale ancora con performance che vanno dal 17,7 per cento al 43,2 per cento della periferia, il valore più alto riscontrato in tutta la nostra analisi, che batte i Btp, l’oro e arriva vicino alla Borsa. Infine risultano molto più risicati i guadagni di chi ha comprato per affittare. Il calcolo qui è effettuato confrontando l’investimento iniziale (prezzo dell’immobile più 10 per cento per le spese di passaggio, più alte in questa ipotesi perché non ci sono agevolazioni prima casa) con la somma che si ricava vendendo più i canoni netti incassati, ipotizzando un peso delle imposte (cedolare secca più Imu) pari al 35 per cento dell’affitto. Solo Milano in periferia mette a segno un risultato a due cifre e tra le altre città solo Firenze supera, in centro e in periferia, il dato dell’inflazione.

Il costo della vita in primo piano
Per chi vende case di norma il ritorno dell’inflazione è un’ottima notizia, perché il mattone è ancora sentito nell’immaginario collettivo come un bene rifugio. Molto probabile che il rialzo generale dei prezzi contribuirà anche questa volta ad aumentare la domanda di case (peraltro già molto vivace da inizio anno) in una fase che si presenta ancora favorevole per chi acquista: i prezzi che sono ancora risaliti verso i valori massimi e i tassi dei mutui, in particolare di quelli fissi, tenuti molto bassi, mentre i titoli di Stato sono ancora ben poco appetibili e la Borsa, secondo molti analisti, è a rischio bolla. Tutto questo mentre nelle banche italiane sono parcheggiati con rendimento negativo circa 2000 miliardi di liquidità. Che cosa si può aspettare chi intende comprare casa oggi? Ricorrendo alla stessa metodologia adottata per l’analisi retrospettiva dell’altra pagina cerchiamo di calcolare quanto potrà rendere l’acquisto immobiliare di qui a otto anni. Non si può fare nessuna previsione sull’andamento della Borsa o dell’oro e quindi non indichiamo nulla; dei Btp con scadenza nella seconda parte del 2029 si può però dire che il rendimento complessivo atteso negli otto anni è del 3 per cento, mentre l’inflazione cumulata, ipotizzando un tasso di crescita del 2 per cento all’anno, raggiungerebbe il 17,8 per cento. Per le case abbiamo ipotizzato un valore nominale di mercato costante nel tempo.

Il giro delle sei città
Per l’analisi abbiamo considerato alcuni quartieri di sei grandi città grazie alla disponibilità in anteprima dei valori aggiornati di prezzo e canone dell’Ufficio studi Tecnocasa. Gli immobili sono di 80 metri quadrati e i canoni quelli di un trilocale. Il mutuo è trentennale fisso all’1,7 per cento. In tutte le città il guadagno percentuale maggiore si registra per chi compra con il mutuo. La cosa si spiega con il fatto che la somma iniziale investita è molto più bassa rispetto a chi paga per contanti e che il gap tra il tasso reale dell’affitto (mediamente il 5 per centro del prezzo) e quello del mutuo è molto alto. Va però detto che basterebbe una lieve diminuzione del valore della casa per rilevare una performance significativamente peggiore. I guadagni in termini assoluti più alti invece si evidenziano per le case pagate in contanti. A Roma la migliore performance si registra nella zona di Piazza Marconi, dove chi compra con il mutuo può teoricamente contare in un guadagno del 61 per cento, la peggiore in piazza di Spagna, dove chi acquista per affittare può mettere in conto solo il 2,4 per cento, 15 punti meno dell’inflazione.

I quartieri più gettonati
Il dato non meraviglia perché gli immobili di alto valore hanno canoni di locazione sempre percentualmente più bassi rispetto a quelli di case posizionate in aree meno prestigiose. Chi compra per investire lo fa in una logica di lungo periodo e puntando a incassare la rivalutazione dell’immobile. A Milano la migliore performance nella zona attorno alla Stazione Centrale, con abitazioni di prezzo relativamente basso per gli standard cittadini e canoni elevati per la forte richiesta anche di affitti brevi: si arriva al 37,5 per cento nell’acquisto in contanti e addirittura al 76,8 se si compra con il mutuo. A Napoli prevale, tra le zone analizzate, Monte Oliveto, mentre a Torino la migliore performance si registra a Val Salice. A Bologna il rendimento migliore è a Massarenti, a Firenze a Bellariva.

Il rischio del rialzo dei tassi per i mutui
Questi numeri però fotografano la situazione di chi compra oggi; nel medio periodo lo scenario potrebbe evolvere in maniera non favorevole per chi intende comprare. Una prima incognita riguarda i mutui. L’Eurirs si trova oggi a un livello ancora molto basso rispetto al suo andamento storico (0,55% il trentennale) ma sta comunque salendo ed è ai massimi del 2021. Finora il costo dei tassi fissi è stato calmierato dalle politiche di spread delle banche ma non è scritto che debba proseguire così. Se l’inflazione, dopo la fiammata di questi mesi dovuta al rialzo delle materie prime, rimanesse al livello medio del 2 per cento ipotizzato il denaro a lungo termine in area euro verosimilmente salirà con un contraccolpo sul pricing dei finanziamenti. Per chi invece compra per affittare, si profila un riordino delle aliquote che comporterebbe tra l’altro l’aumento della cedolare secca se non la sua abolizione. In quel caso per l’investitore recuperare l’incremento aumentando i canoni lordi non sarebbe così facile.

fonte corriere della sera