Come dare delega per assemblea condominiale: è necessaria la firma?

Chi non può partecipare di persona alla riunione di condominio ha sempre la possibilità di delegare, in propria sostituzione, uno dei condomini. La delega viene di solito conferita per iscritto e consegnata all’amministratore, prima dell’inizio della discussione in assemblea, che la custodisce come prova della validità delle votazioni.

Di solito, è lo stesso avviso di convocazione a contenere un fac-simile di delega. Cosa succede però se non c’è possibilità di consegnare manualmente tale documento cartaceo? Chi non dispone della posta elettronica certificata (pec) potrebbe allora decidere di sostituire, alla delega, una semplice email o deve prima trascriverla per iscritto, firmarla, scannerizzarla e poi allegarla alla posta elettronica?

A spiegare se sia valida o meno la delega per l’assemblea condominiale via email è stato, proprio di recente, il tribunale di Roma [1]. Ecco cosa ha scritto il giudice della capitale.

La delega in assemblea di condominio: come deve essere?
In base all’articolo 67, 1° comma, Disposizioni di attuazione del Codice civile «ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta». La riforma ha così tolto ogni dubbio in merito alla possibilità di conferire – come un tempo avveniva – una delega orale. In teoria, sarebbe quindi illegittimo il comportamento del condomino che chiami sul cellulare dell’amministratore di condominio, in concomitanza dell’assemblea, per assicurarlo di aver concesso delega verbale a un altro condomino.

Inoltre, quando in un condominio i condomini sono più di 20, ciascun rappresentante non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Delega in assemblea di condominio: che forma scritta deve avere?
Abbiamo visto come la legge sia chiara nel richiedere, alla delega per l’assemblea, la forma scritta. La legge però non specifica quale debba essere la forma di tale scritto. Nessun dubbio, chiaramente, se si tratta di un foglio di carta semplice, anche se non rispettoso del prestampato inviato dall’amministratore: il Codice, infatti, non richiede formule particolari. L’importante è che risulti inequivocabilmente l’identità del delegante e del delegato nonché la data dell’assemblea a cui la delega si riferisce.

Non è necessario che la delega indichi quale dovrà essere il voto che il delegato dovrà esprimere. Si tratta infatti di un rapporto che intercorre tra le parti e che non rileva nei confronti dell’amministratore o ai fini della validità dell’assemblea. Tant’è che, nel caso in cui il delegato voti in modo difforme rispetto alle istruzioni ricevute, la delibera è ugualmente valida e il delegante potrà tutt’al più chiedere al delegato il risarcimento degli eventuali danni. Danni dovuti però solo a condizione che il suo voto sia stato determinante per il raggiungimento dell’una o dell’altra maggioranza.

Delega in assemblea di condominio: va bene per email?
Secondo il tribunale di Roma, proprio la genericità della formula adottata dal legislatore nel richiedere una “delega scritta” consentirebbe di ritenere valida anche la semplice email nonostante non sia munita di firma. Firma che, evidentemente, secondo la pronuncia in commento, non è necessaria se viene accertata l’identità del delegante.

Insomma, a detta del tribunale di Roma, l’email – anche se non si tratta di posta elettronica certificata – può essere equiparata a un foglio di carta scritto e costituirebbe un valido documento. Documento che, a tal proposito, non sarebbe neanche necessario stampare, ben potendo essere inoltrato all’amministratore prima o al momento della costituzione dell’assemblea.

In sostanza, non sussiste alcun elemento che possa ritenere invalida la delega conferita via mail e la presenza del condomino per delega equivale alla sua presenza fisica in assemblea.

Come già chiarito dalla Cassazione [2], il controllo sulla regolarità formale della delega cioè la sua esibizione in forma scritta spetta al presidente dell’assemblea così come il compito di controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto nel verbale, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente fornito dall’amministratore.

note:
[1] Trib. Roma, sent. n. 78/2021.
[2] Cass. sent. n. 29878/2019.