I criteri di riparto della somma spettante in risarcimento al danneggiato, tra locatore, proprietario del lastrico solare e condominio. A chi chiedere i danni?

Le infiltrazioni di acqua o di umidità sono un problema ricorrente negli appartamenti e talvolta riguardano non solo gli immobili di vecchia data ma anche quelli di costruzione recente. Quando esse provengono da un lastrico solare difettoso nella pavimentazione o nelle giunture la legge stabilisce un criterio di riparto tra l’intero condominio e l’eventuale proprietario esclusivo della terrazza, ma le cose si complicano se l’unità immobiliare che subisce le infiltrazioni è stata data in locazione.

L’inquilino danneggiato non sa bene a chi deve rivolgersi per ottenere il risarcimento per le infiltrazioni da terrazza condominiale in casa in affitto: al proprietario dell’appartamento, a quello del piano superiore e/o a tutto il condominio? Anche la giurisprudenza oscilla perché i criteri non sono di facile interpretazione: un caso controverso è arrivato addirittura in Cassazione per sentire affermare l’obbligo risarcitorio sia in capo al condominio sia nei confronti del proprietario esclusivo: la suprema Corte ha stabilito che il danno subito dall’affittuario va imputato ad entrambi, in quanto sono corresponsabili della mancata manutenzione del terrazzo di copertura.

Infiltrazioni e obblighi del proprietario
Il locatore, cioè colui che concede in affitto la casa, ha l’obbligo, imposto dalla legge [1], di garantire l’inquilino indenne dalle «molestie di fatto» poste in essere da altri soggetti e tra questi fenomeni rientrano anche le infiltrazioni di acqua provenienti dagli appartamenti sovrastanti o confinanti.

L’ inquilino danneggiato ha perciò diritto di essere risarcito per i danni provocati dalle infiltrazioni stesse e ha due possibilità: la prima è quella di agire nei confronti del locatore, che lo pagherà e poi si rivarrà autonomamente contro chi ha cagionato le infiltrazioni, la seconda è quella di rivolgersi direttamente contro i responsabili. In questo caso bisogna capire se dovrà chiamare in causa soltanto il proprietario dell’immobile da cui provengono le infiltrazioni o anche l’intero condominio.

Chi è il proprietario del lastrico solare?
Il lastrico solare è la terrazza che ha funzione di copertura dell’edificio. Esso rientra tra le parti comuni, che sono di proprietà di tutti i condomini salvo quando è stato attribuito in maniera espressa in proprietà esclusiva ad un unico soggetto, come il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano. Senza un valido titolo di proprietà, come un atto notarile di compravendita, la proprietà del lastrico solare si presume sempre condominiale e dunque appartiene a tutti i condomini a prescindere dall’uso concreto che ciascuno ne faccia.

Danni da infiltrazioni: chi è responsabile
Ma anche se c’è un proprietario esclusivo della terrazza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria – che riguardano anche l’impermeabilizzazione necessaria ad evitare le infiltrazioni – spettano solo per un terzo al singolo e per i restanti due terzi a tutti gli altri condomini, secondo il riparto previsto nella tabella millesimale.

Da queste considerazioni emerge in maniera evidente che nel caso di terrazza condominiale il responsabile dei danni provocati dalle infiltrazioni è l’intero condominio, mentre se c’è un proprietario esclusivo costui risponde nella misura di un terzo e gli altri condomini devono pagare i rimanenti due terzi, suddividendoli in base alla quota di proprietà di ciascuno. Per stabilire l’esatta provenienza delle infiltrazioni è opportuno effettuare una perizia tecnica: sono frequenti i casi di lastrici solari estesi, che presentano alcune porzioni di proprietà esclusiva degli appartamenti che li utilizzano come terrazza e altre parti che sono interamente condominiali, come i locali ad uso stenditoio o il tetto piano di copertura dell’edificio.

Danni da infiltrazioni: riparto delle spese
La legge [2] dispone che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Così stabilito il criterio di riparto delle spese tra i comproprietari ed i proprietari esclusivi, un’altra norma di legge [3] si preoccupa di stabilire la responsabilità solidale nei confronti del danneggiato e prevede che «se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno». Perciò il danneggiato potrà rivolgersi indifferentemente al condominio per l’intero risarcimento ed esso provvederà al riparto pro quota tra i comproprietari.

Chi paga i danni da infiltrazioni?
Nel nuovo caso deciso dalla Cassazione [4] il danneggiato aveva citato in giudizio sia il proprietario del terrazzo di copertura da cui provenivano le infiltrazioni sia il condominio. Una volta accertato, con una consulenza tecnica d’ufficio, che la causa delle infiltrazioni derivava dal cattivo stato della copertura del lastrico solare e dalla sua mancata impermeabilizzazione, il problema del risarcimento consisteva appunto nell’attribuzione del grado di responsabilità e nel conseguente riparto della somma da riconoscere al danneggiato: il condominio sosteneva che la responsabilità esclusiva fosse del proprietario che aveva omesso di provvedere alla manutenzione del suo terrazzo.

Ma la Suprema Corte ha condannato in solido il proprietario esclusivo ed il condominio, basandosi su un precedente della Cassazione a Sezioni Unite [5], secondo cui «in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene [6], sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, nonché sull’assemblea dei condomini, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria».

A questo punto – prosegue la Suprema Corte – «il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

Perciò la vicenda è stata risolta in base al criterio della responsabilità concorrente: il condominio deve rispondere della mancata conservazione delle parti comuni e il proprietario che ha l’uso esclusivo della terrazza partecipa, per la parte ad egli addebitabile, in quanto responsabile della corretta conservazione e manutenzione delle cose che ha in custodia. Le regole di riparto interno della spesa non possono essere opposte al danneggiato, che ha diritto ad essere integralmente risarcito dei danni subiti dalle infiltrazioni.