Come fare un passaggio di proprietà di una casa con o senza testamento: la dichiarazione di successione e la voltura catastale.

Divenire titolari di un immobile, a seguito del decesso del suo proprietario, non è così facile ed immediato. È prima necessario svolgere alcuni adempimenti burocratici che servono a rendere pubblico il trasferimento del diritto di proprietà. Gli adempimenti però sono differenti a seconda che il defunto abbia lasciato o meno testamento. In questo articolo, quindi, spiegheremo come e quando si diventa proprietari di un immobile ereditato, quali sono le pratiche da svolgere, dopo quanto tempo scatta il trasferimento della titolarità e cosa fare se ci sono anche altri eredi. Ma procediamo con ordine.

Come diventare proprietari di un immobile ereditato
Il primo passo da compiere per diventare proprietari di un immobile ereditato è presentare la cosiddetta dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate entro 1 anno dal decesso del precedente titolare. Si tratta di un adempimento di carattere puramente fiscale, che non serve a trasferire la proprietà ma solo a liquidare le imposte sulla successione dovute allo Stato.

In presenza di un immobile all’interno del patrimonio ereditario, non ci si può esimere dall’effettuare la dichiarazione di successione che può essere presentata anche da un solo erede, senza la necessaria partecipazione o senza il consenso degli altri eredi.

Per compilare la dichiarazione di successione, trattandosi di un adempimento piuttosto tecnico, ci si può anche avvalere di un professionista come un commercialista, un notaio o un geometra.

Una volta presentata la dichiarazione di successione, la strada si biforca a seconda che il defunto abbia fatto o meno testamento. Vediamo dunque, in tali ipotesi, quando si diventa proprietari di un immobile ereditato.

Se c’è testamento come si eredita la casa?
In presenza di un testamento, per effettuare il passaggio di proprietà, bisogna necessariamente recarsi da un notaio per la lettura e la pubblicazione del testamento stesso. Sarà poi il notaio a preoccuparsi delle pratiche di registrazione e trascrizione di tale atto, con conseguente aggiornamento del catasto e dei registri immobiliari. Una volta che il pubblico ufficiale abbia eseguito tali adempimenti, si verificherà il passaggio di proprietà. Di solito, è sufficiente attendere tra 7 e 15 giorni.

Si potrà poi chiedere allo studio notarile una copia del testamento che costituirà il cosiddetto atto di provenienza ossia il “titolo” che sancisce la proprietà.

Se non c’è un testamento come si eredita la casa?
In assenza di un testamento, il trasferimento della proprietà della casa seguirà le regole stabilite dal Codice civile che variano a seconda degli eredi e del grado di parentela con il defunto. Per questi aspetti rinviamo all’articolo: “Chi sono gli eredi senza testamento?“. In pratica, è il Codice civile a stabilire a quelli soggetti andrà il patrimonio del defunto.

La ripartizione però avverrà per percentuali sull’intero patrimonio; pertanto, sul singolo bene concorrerà la proprietà di tutti gli eredi secondo le rispettive quote. In questo caso, è molto più facile che si realizzi una “comunione ereditaria” (di cui parleremo a breve).

In assenza di testamento, non è neanche necessario rivolgersi a un notaio per il passaggio di proprietà della casa. Gli eredi potranno fare tutto da sé, stando però attenti a compilare correttamente tutti i moduli. In questo caso, ciò che bisognerà fare è – una volta eseguita la dichiarazione di successione – recarsi presso il catasto e fare la cosiddetta voltura. Leggi sul punto “Come fare la voltura catastale della casa“. La voltura va fatta entro 30 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione.

Invece, entro 60 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione bisogna effettuare la trascrizione nei registri immobiliari del certificato di successione. La trascrizione è richiesta ai soli fini fiscali.

Bisognerà quindi versare l’imposta ipotecaria e catastale. Anche in questo caso, come nel precedente, il passaggio di proprietà è pressoché immediato e consegue allo svolgimento di tale adempimento.

Che succede se ci sono più eredi?
In presenza di più eredi, si verifica una comunione ereditaria sulla casa. In buona sostanza, la proprietà si frammenta per quote in capo a ciascun coerede e permane in tale stato fino a quando non viene disposta la divisione.

A chiedere la divisione può essere qualsiasi erede, in qualunque momento, anche con il dissenso degli altri. Se non c’è l’accordo, bisognerà ricorrere al giudice che procederà a dividere l’immobile in natura o, nel caso in cui ciò sia impossibile, adottando una delle seguenti scelte:

o assegnando l’intero immobile a uno degli eredi che ne faccia richiesta, su cui graverà poi l’obbligo di liquidare agli altri le relative quote;
o disponendo la vendita coattiva del bene all’asta.