Le condotte idriche, del gas e di scarico dei fumi possono collocarsi sulle proprietà altrui o sulle parti comuni dell’edificio?

Per risparmiare sulle spese condominiali hai deciso di staccarti dal riscaldamento centralizzato e di installare un impianto di riscaldamento autonomo. Hai già deciso quale tipo di caldaia acquistare, ma siccome vivi in un condominio e hai attorno altri appartamenti e parti comuni dell’edificio, ti chiedi: dove far passare i tubi?

La domanda non può essere risolta solo dal tuo termoidraulico, perché non riguarda solo l’aspetto tecnico: ci sono degli importanti aspetti legali da non trascurare. Non è consentito, ad esempio, posizionare i tubi in maniera indiscriminata sui balconi o sui terrazzi dei proprietari vicini, e in molti casi è vietato anche intaccare le parti comuni, se ciò pregiudica il decoro architettonico della facciata dell’edificio o le possibilità di uso degli altri condomini (pensa a delle tubazioni esterne, collocate sul lastrico solare condominiale, che ostacolano l’accesso o il transito).

In ogni caso, la facoltà di realizzare l’impianto di riscaldamento autonomo rimane consentita, ma per evitare contestazioni e richieste risarcitorie bisogna scegliere in modo appropriato dove far passare i tubi quando essi percorrono parti del fabbricato diverse dal proprio appartamento o negozio.

L’impianto di riscaldamento è una parte comune dell’edificio?
Ogni condominio comprende sia beni di proprietà esclusiva, come i singoli appartamenti, sia parti comuni, come il portone d’ingresso, i muri portanti, i tetti (o i lastrici solari) e le facciate esterne. Anche gli impianti idrici, fognari e di riscaldamento che servono all’uso e al godimento dei condòmini sono parti comuni, fino al punto di diramazione nelle singole unità immobiliari [1].

L’impianto di riscaldamento centralizzato segue la disciplina degli impianti comuni, e vale anche per esso l’essenziale principio, sancito dal Codice civile [2], secondo cui tutti i condomini possono utilizzare le parti oggetto di proprietà comune secondo le rispettive necessità, ma nessuno deve alterarne la loro destinazione o pregiudicare l’analogo uso degli altri.

Distacco dal riscaldamento centralizzato: quando e come
La legge [3] attribuisce a ciascun condomino il diritto di distacco dal riscaldamento centralizzato, a condizione che da ciò non derivi un malfunzionamento dell’impianto comune o un eccessivo aggravio di spesa per gli altri condomini. Solo in questi due casi il condominio può impedire il distacco; altrimenti non è neppure prevista l’autorizzazione dell’assemblea.

Chi si è distaccato dall’impianto centralizzato, però, rimane obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma; rimangono esclusi, quindi, solo i costi di esercizio e di funzionamento ordinario, come l’acquisto del combustibile (per approfondire leggi “Distacco riscaldamento centralizzato: quali spese?”).

Riscaldamento autonomo e rispetto delle distanze
I tubi e le canne fumarie di scarico di un impianto di riscaldamento autonomo devono rispettare le distanze minime dalle proprietà altrui. In particolare, per i tubi di acqua, gas «e simili» il Codice civile [4] stabilisce che deve essere osservata la distanza di almeno un metro dal confine (i regolamenti locali adottati dai Comuni possono prevedere disposizioni diverse ed anche annullare i limiti di distanza minima).

La caldaia, invece, ai fini delle distanze non è considerata – diversamente dalle cisterne e serbatoi di combustibili – un «deposito nocivo o pericoloso» [5] e la Corte di Cassazione ammette che possa essere installata anche senza rispettare tali distanze dal confine con il vicino [6], ad esempio sul proprio balcone.

Dal punto di vista tecnico, gli impianti di riscaldamento autonomo devono rispettare i requisiti previsti dalla normativa Uni [7] anche per gli scarichi a parete delle canne fumarie, che possono derogare alle distanze minime [8] «necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza» quando l’installatore certifica, nella sua relazione tecnica, che non è possibile realizzare una canna fumaria con sbocco sul tetto dell’edificio [9].

Impianto di riscaldamento autonomo: dove collocare i tubi?
Veniamo ora alla domanda centrale dell’articolo: la collocazione dei tubi necessari per l’impianto di riscaldamento autonomo che si intende realizzare. Se tecnicamente le soluzioni possibili e valide per il percorso e la canalizzazione dei tubi sono diverse – ad esempio, possono essere posizionati sottotraccia (dunque all’interno dei muri o dei controsoffitti), oppure in vista sulle pareti e sui pavimenti – a livello legale bisogna tener conto dei vincoli posti dalle proprietà circostanti. Queste possono essere, a seconda dei casi, esclusive o comuni, ma comunque non devono subire lesioni o compromissioni né dal passaggio né dall’eventuale appoggio in adiacenza su facciate esterne o altri muri perimetrali (ovviamente, a meno che non siano di proprietà esclusiva dell’interessato); altrimenti si verificherebbe un’ipotesi di turbativa del possesso, che legittimerebbe il danneggiato all’azione di manutenzione [10].

Una nuova sentenza della Corte di Cassazione [10] ha stabilito che il distacco dal riscaldamento centralizzato non autorizza il condomino che ha realizzato il proprio impianto autonomo a posizionare i tubi sui terrazzi altrui e neppure a praticare «fori di rilevanti dimensioni» sulle parti comuni dell’edificio o in quelle appartenenti ad altri condomini. In nessun caso, infatti, si può «ledere il pacifico possesso da parte del singolo condomino del bene in suo esclusivo godimento», come avviene quando si realizza un impianto autonomo di riscaldamento «collocandolo, in tutto o in parte, su bene in possesso ad altri». Puoi leggere la pronuncia per esteso nel box “sentenza” sotto questo articolo.

fonte laleggepertutti