Scopri le ultime sentenze su: locazione di immobili; sospensione del pagamento del canone; riduzione del godimento del bene locato; sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti.

Il conduttore non può unilateralmente cessare o sospendere la corresponsione della propria obbligazione.

Sospensione del pagamento del canone locatizio per inesatto inadempimento
Sebbene il pagamento del canone locatizio costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’articolo 1460 del Cc, può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. In effetti l’articolo 1460 del Cc prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’articolo 1578 del Cc, che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte dell’obbligazioni.

Cassazione civile sez. III, 15/06/2021, n.16890

Sospensione pagamento del canone: quando è giustificata?
In materia di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’articolo 1460 del codice civile, non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

Nel caso di specie, il Tribunale ha condiviso la posizione della conduttrice di un immobile che aveva manifestato la volontà di risolvere anticipatamente il contratto lasciando insoluto il pagamento di una mensilità più gli oneri condominiali, in assenza dell’erogazione delle forniture di acqua e gas, che non potevano essere erogati se non previo saldo dell’insoluto pregresso da parte della locatrice.

Tribunale Benevento, 15/04/2021, n.751

La sospensione totale o parziale del pagamento del canone
In materia di locazione di immobili, il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. Ciò in quanto la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell’articolo 1460 del Cc, è legittima soltanto quando venga a mancare contemporaneamente la controprestazione dell’altra parte. Tale eccezione postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi considerata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.

Tribunale Agrigento, 16/03/2021, n.272

Sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore
In tema di locazioni, la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore del pagamento del canone è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, posto che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede.

Nel caso di specie, il Tribunale non ha ritenuto giustificato il totale inadempimento dell’obbligo di pagamento del canone di un locale commerciale, non trovando riscontro la motivazione addotta dal conduttore, ovvero la chiusura dell’attività commerciale provocata dalle infiltrazioni di acqua piovana verificatesi nei locali e causate da scadenti lavori effettuati dalla proprietà sul lastrico di copertura di proprietà condominiale.

Tribunale Roma sez. VI, 11/03/2021, n.4884

Arbitraria sospensione del pagamento del canone di locazione
La sospensione unilaterale del pagamento, ovvero la riduzione, del canone di locazione è legittimamente attuata dal conduttore solo nel caso in cui, a causa di problemi dell’immobile (ad esempio infiltrazioni) il bene risulti del tutto inservibile, tanto da determinare il venire meno della prestazione del locatore.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II, 24/02/2021, n.410

Eccezione di inadempimento
Con riferimento al contratto di locazione immobiliare, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il conduttore è legittimato a sollevare l’eccezione di inadempimento, non solo quando la controprestazione del locatore sia rimasta integralmente inadempiuta, ma anche in presenza di un inadempimento parziale inidoneo ad escludere integralmente il godimento dell’immobile. In tal caso, la sospensione/riduzione del pagamento del canone deve essere proporzionata al parziale inadempimento del locatore in ossequio al canone di buona fede che pervade anche la fase esecutiva del contratto.

Cassazione civile sez. III, 29/01/2021, n.2154

Mancato pagamento dell’intero canone
La sospensione integrale del pagamento del canone locativo, costituente l’obbligazione primaria assunta dal conduttore (art. 1587 n° 2 c.c.), costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, se non giustificato, è sufficientemente grave a far luogo alla pronunzia di risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c..

Tribunale Roma sez. VI, 25/11/2020

Il conduttore non può sospendere il pagamento del canone
È onere del conduttore dimostrare che la sospensione del pagamento del canone di locazione è dipeso dalla totale inagibilità dei locali, circostanza che non può essere desunta unicamente da una relazione di parte, ove peraltro, risulti redatta senza alcun contraddittorio con il locatore, ragione per cui, in assenza di una precisa prova da parte del conduttore della totale inagibilità dei locali – unica circostanza che consentirebbe la sospensione del pagamento dei canoni – la condotta del medesimo conduttore deve ritenersi idonea a legittimare la risoluzione del rapporto locatizio per grave inadempimento.

Tribunale Massa sez. contr., 09/01/2020

Inesatto inadempimento del locatore
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’ art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

Corte appello Bari sez. III, 29/10/2019, n.2144

Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento?
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

(Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l’erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell’inadempimento del locatore all’obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da “magazzino” a “locale commerciale”, nonché per le infiltrazioni d’acqua e gli allagamenti verificatisi).

Cassazione civile sez. III, 26/07/2019, n.20322

Obbligazioni del locatore e vizi della cosa locata
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Cassazione civile sez. III, 25/06/2019, n.16918

Sospensione ingiustificata del pagamento del canone locativo
La sospensione del pagamento del canone locativo, costituente l’obbligazione primaria assunta dal conduttore, costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, laddove non giustificato, è sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 11/06/2019, n.12584

Lo squilibrio tra le prestazioni
In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni.

Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.

Tribunale Palermo sez. II, 04/05/2019, n.2159

Sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione
La sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Tale ipotesi ricorre quando venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore come ad esempio quando in conseguenza della esistenza di vizi dell’immobile lo stesso si presenta in tutto od in parte inutilizzato.

Tribunale Cremona, 11/03/2019, n.171

Conduttore: quando può sospendere il pagamento del canone di locazione?
Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone; infatti la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Tribunale Piacenza, 06/03/2019, n.138

Sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione
La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

Tribunale Trani, 17/09/2018, n.1802

Omesso pagamento del canone
La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore avente ad oggetto il pagamento del canone è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, cioè nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo in caso contrario un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Al conduttore non è pertanto consentito di omettere il pagamento del canone nel caso in cui si verifichi, anche per fatto imputabile al locatore, una mera diminuzione delle facoltà di godimento del bene.

Tribunale Frosinone, 17/04/2018, n.384

Conduttore: può procedere all’arbitraria autoriduzione del canone?
La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

Cassazione civile sez. III, 02/03/2018, n.4913

L’inadempimento del conduttore per il pagamento del canone
Ritiene questa Corte che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito di opere di manutenzione. Pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (come il fenomeno dell’umidità nell’immobile locato), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 (che non richiede il preventivo avviso al locatore di cui all’art. 1577 c.c.) e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

A parere di questa Corte la proporzionalità che legittimi il mancato pagamento del canone non si rinviene nel caso di specie, poiché la sospensione totale del pagamento del canone e degli oneri accessori è stata posta in essere dal conduttore permanendo all’interno dell’abitazione sino all’effettivo rilascio, avvenuto poco dopo la pubblicazione della sentenza; il che significa che l’esistenza delle lamentate infiltrazioni non ha impedito il godimento dell’appartamento.

Corte appello Bari sez. III, 15/02/2018, n.300

Pagamento del canone di locazione in presenza di vizi
In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.

In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore (così Cass. n. 8425/2006).

Tribunale Roma sez. VI, 14/02/2018, n.3352

L’alterazione del sinallagma contrattuale
In tema di locazione, la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione relativa al pagamento del canone di locazione in capo al conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, non potendo le stesse prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede.

Nel caso di specie, accertato che il conduttore non aveva pagato per oltre un anno il canone di locazione, il Tribunale ha accolto la domanda di dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento a lui imputabile, ordinando il rilascio dell’immobile.

Tribunale Torino sez. VIII, 08/11/2017, n.5345

La destinazione dell’immobile
La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza di canoni di correttezza e buona fede (che permeano l’intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all’inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede.

Cassazione civile sez. III, 12/05/2017, n.11783

fonte laleggepertutti