È lecito posare pannelli pubblicitari sui muri di un palazzo in condominio?
La nuova posizione assunta dalle Sezioni Unite.
L’apposizione di spazi pubblicitari sulle facciate condominiali è spesso motivo di discordia. Cosa prevede, a riguardo, la legge?
Un articolo del Codice civile, il 1102, stabilisce che ciascun condomino può usare le parti comuni dell’edificio purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto (situazione che potrebbe verificarsi quando lo spazio occupato sia, rispetto a quello disponibile, superiore ai millesimi di proprietà dell’utilizzatore).
Sulla scorta di questa norma si è sempre consentito a ciascun condomino di installare liberamente targhe ed insegne vicino al citofono o in prossimità del portone d’ingresso, se di piccole dimensioni, senza bisogno di dover per forza ottenere la previa autorizzazione dall’assemblea. È diritto di tutti quindi occupare gli spazi comuni per meglio sfruttare la proprietà individuale. E su questo, ad oggi, non ci sono state smentite.
Ma la pubblicità, si sa, ha ragione d’esistere solo se visibile. E c’è chi vorrebbe occupare, se non un’intera facciata, buona parte di questa. Cosa succede in ipotesi di questo tipo?
La possibilità di installare spazi pubblicitari sulle facciate condominiali è stata oggetto di un importantissimo intervento delle Sezioni Unite della Cassazione che sta iniziando a influenzare anche i vari tribunali. La pronuncia, per quanto offra una spiegazione tecnica, può così essere semplificata e compresa da chi non mastica il diritto civile.
Come abbiamo anticipato in partenza, l’occupazione di piccole porzioni di spazio comune non può essere vietata. Così come è del tutto lecito che il condominio venda un bene comune – come appunto una facciata – ad un singolo condomino. La vendita però deve essere approvata da tutti i condomini. Senza unanimità non è possibile disporre dei beni condominiali.
L’unanimità, in condominio, si può raggiungere o con una delibera in assemblea, cui partecipino tutti i condomini, oppure attraverso l’approvazione di un regolamento contrattuale. È tale il regolamento che, stilato dall’iniziale costruttore, sia stato approvato dai vari condomini in sede di stipula, dinanzi al notaio, del rispettivo atto di compravendita. In questo secondo caso, dunque, l’unanimità si raggiunge non con un’unica votazione, in presenza di tutti gli aventi diritto, ma in momenti tra loro distinti e separati.
C’è una terza possibilità a cui, a volte, si è fatto ricorso. Ed è proprio questa che ha generato le perplessità della giurisprudenza: si tratta di concedere il diritto d’uso (e non già la proprietà) ad un singolo condomino attraverso il regolamento di condominio approvato all’unanimità. Diritto d’uso da intendersi perpetuo (ossia senza data di scadenza), esclusivo (circostanza questa che impedirebbe ad altri condomini di utilizzare il bene comune) e trasmissibile (ossia con diritto dell’utilizzatore di venderlo).
Si pensi al caso di un edificio ove il costruttore, riservandosi la proprietà dei magazzini, abbia poi fatto accettare, a tutti i successivi acquirenti degli appartamenti, un regolamento – da lui stesso stilato – con cui si è riservato un eterno diritto d’uso su una facciata condominiale. E ciò chiaramente al fine di apporvi i cartelloni pubblicitari dell’attività commerciale svolta nei predetti magazzini.
Ebbene, secondo la Cassazione, una situazione del genere è illegale. E questo perché il diritto d’uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile è escluso dal nostro Codice civile. La legge, infatti, contiene un elenco chiuso di «diritti reali» (ossia sulle cose, come appunto gli immobili) e tra questi non esiste una forma di diritto d’uso per come appena descritta.
Dunque, a meno che non venga venduta la proprietà del bene comune, non è ammissibile un diritto d’uso su di una parte comune dell’edificio condominiale e a favore di un solo condomino. E per la stessa ragione non è ammesso l’uso esclusivo della facciata condominiale per apporvi gli spazi pubblicitari.
fonte laleggepertutti
