Dal primo gennaio scorso, dopo l’entrata in vigore della legge di Bilancio 2021, esiste l’equiparazione degli interventi eseguiti dai condomìni a quelli eseguiti dalle persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, che rende possibile l’accesso al 110%.

La lett. n), del comma 66 della legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021) ha modificato, infatti, la lett. a) comma 9 dell’art. 119 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020, introducendo l’equiparazione indicata; novità che non sempre risulta recepita da talune risposte dell’Agenzia delle entrate, presentate nel corso di questi primi mesi del 2021.

L’Agenzia delle entrate, con una recente risposta (n. 63/2021), ha, infatti, analizzato il caso del proprietario di un edificio bifamiliare costruito su due piani e composto da due unità immobiliari residenziali, classate in categoria «A/3», autonome e funzionalmente indipendenti sul quale l’istante ha intenzione di eseguire interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, con la posa di un cappotto e il cambio della caldaia; al termine dei lavori le due unità sono accorpate in un’unica unità immobiliare residenziale.

Il primo punto, ribadito dall’Agenzia delle entrate, e da ritenersi tuttora valido, è che, nella valorizzazione dei limiti di spesa, nella ricorrente ipotesi che al termine dei lavori le unità immobiliari siano modificate nel numero (sia esso in aumento che in diminuzione), per l’individuazione delle soglie devono essere considerate le unità immobiliari censite in catasto «all’inizio» degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Pertanto, se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione destinatario del sismabonus e dell’ecobonus, per la determinazione del limite di spesa ammesso al 110% si deve necessariamente considerare il numero di unità immobiliari iniziali.

Il secondo punto, invece, concerne l’accesso alla stessa detrazione maggiorata poiché, nella versione superata, l’edificio oggetto dei lavori doveva essere costituito in condominio, nel rispetto delle disposizioni contenute negli articoli da 1117 a 1139 c.c., con la conseguenza che analizzando la fattispecie oggetto del citato interpello, relativa agli interventi su due unità abitative distintamente accatastate con un unico proprietario, il contribuente, secondo le indicazioni dell’agenzia, non avrebbe potuto richiedere la detrazione maggiorata del 110%, potendo fruire esclusivamente della versione ordinaria, di cui al comma 1-quinquies dell’art. 16 del dl 63/2013, stante il fatto che le parti comuni, in dette ultime disposizioni, si devono intendere in senso oggettivo, a prescindere dalla presenza o meno di più proprietari.

La precisazione ribadita anche successivamente (si veda la risposta n. 87/2021) non tiene conto delle modifiche recentemente intervenute ai sensi della lettera n), comma 66 dell’art. 1 della legge 178/2020 che, come detto in apertura, è intervenuta in modifica della lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del dl 34/2020 disponendo, ora letteralmente che «le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche», situazione, peraltro, recepita con un ulteriore chiarimento (risposta n. 58/2021); naturalmente resta valida l’indicazione che agli interventi antisismici, essendo parificabili a quelli di ristrutturazione, sia abbinabile il «bonus mobili», tenendo conto della nuova soglia di 16 mila euro (e non più di 10 mila).

La conseguenza, in linea con questo ultimo chiarimento e con il novellato comma 9, dell’art. 119, è che gli interventi antisismici devono poter beneficiare della detrazione del 110% quando sono effettuati, non solo per le parti comuni degli edifici, in presenza di condominio ma anche in presenza di unità immobiliari autonome e funzionalmente indipendenti, in un edificio interamente posseduto da un solo proprietario o da più proprietari, con al massimo quattro unità, naturalmente nel limite degli interventi per un massimo di due unità, se si tratta di efficientamento, fermo restando la detrazione anche per gli interventi effettuati sulle parti comuni, ai sensi dei commi 8 e 9, dell’art. 119 del dl 34/2020.