La condensa e le infiltrazioni negli appartamenti possono provenire dalle parti comuni dell’edificio. Quando spetta il risarcimento e come ottenerlo?

Chi vive nei piani bassi di un palazzo può facilmente riscontrare la presenza di muffe e condensa di vapore acqueo sui muri e sui soffitti. Molte volte non è una questione di scarsa areazione, ma di risalita di acqua nelle pareti: i materiali edili sono porosi. Quando si verificano questi fenomeni di umidità di risalita in condominio, chi paga i danni?

Bisogna innanzitutto stabilire la causa, individuando la provenienza dell’acqua. L’umidità potrebbe essere accidentale e dovuta a perdite di tubi, impianti sanitari, gronde o pluviali di scarico che sono rotti o ostruiti. Negli edifici nuovi può esserci anche un’umidità da costruzione, dove l’acqua risale dalle fondamenta. Ma i casi più frequenti riguardano proprio l’umidità di risalita: se si accerta che l’acqua proviene dalle parti comuni dell’edificio, come un portico, il cortile, il giardino o un canale di scolo delle acque piovane, allora la responsabilità è del condominio, che dovrà pagare i danni al proprietario dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni.

I danni che il condominio è tenuto a risarcire potranno comprendere non solo il rifacimento degli intonaci ed il ripristino delle pareti danneggiate nei locali abitativi, ma anche quelli derivanti dalla permanenza in un ambiente divenuto malsano a causa della costante presenza dell’umidità di risalita, come la lesione della salute e il pregiudizio alla vita di relazione: lo ha affermato una nuova pronuncia della Cassazione [1].

Umidità: gli obblighi del condominio
Il condominio è un ente di gestione che per legge [2] è tenuto a custodire i beni ed i servizi comuni, mantenendoli in buono stato di conservazione e di efficienza di funzionamento. Tra i principali obblighi del condominio c’è quello di adottare tutte le misure necessarie per evitare che le cose comuni non rechino pregiudizi o danni ai comproprietari ed ai terzi.

Per prevenire la formazione di umidità da risalita il condominio deve compiere i necessari lavori di coibentazione, come il rifacimento della guaina isolante rovinata o fessurata, oltre che provvedere alla regolare tenuta delle condotte idriche, comprese quelle di scarico delle acque meteoriche, in modo da evitare la formazione di pozzanghere o altri accumuli di acqua che potrebbe infiltrarsi nei muri.

Tieni presente che sia il suolo sia il sottosuolo dell’edificio sono parti comuni [3], quindi l’impermeabilizzazione riguarda anche le fondazioni (o fondamenta) del palazzo.

Umidità da risalita: quando il condominio risarcisce
Se i lavori di isolamento e di manutenzione non vengono compiuti o sono inefficaci, sorge la responsabilità risarcitoria del condominio nei confronti dei proprietari, o degli inquilini, degli appartamenti danneggiati dall’umidità proveniente dalle parti comuni.

Le spese occorrenti saranno ripartite tra tutti i condòmini (compreso il danneggiato), in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno (leggi “Umidità e spese per l’eliminazione: come si dividono in condominio“).

La responsabilità del condominio è oggettiva, o per meglio dire è presunta fino a prova contraria: può essere esclusa solo se esso prova che l’evento da cui deriva il danno – nel nostro caso, l’umidità da risalita – è avvenuto a causa di un caso fortuito, cioè un evento eccezionale e imprevedibile con la normale diligenza, come un terremoto o un’alluvione.

Se l’infiltrazione di acqua è imputabile anche a terzi, come i proprietari dei terreni limitrofi, sarà comunque il condominio, in prima battuta, a risarcire integralmente i danneggiati, salvo il suo diritto di regresso nei confronti degli altri responsabili [4]. Il condòmino danneggiato potrà dunque rivolgersi, per ottenere il pieno ristoro dei danni, al proprio condominio, il quale poi potrà rivalersi, in proporzione, su chi ha provocato le cause concorrenti dell’umidità da risalita.

Umidità da risalita: come farsi pagare i danni
La richiesta di risarcimento danni avanzata dal danneggiato nei confronti del condominio deve essere formulata con una lettera raccomandata o una Pec (posta elettronica certificata) indirizzata all’amministratore. La domanda dovrà essere supportata dalla quantificazione dei danni subiti e dall’indicazione delle opere e dei lavori necessari per il ripristino dei locali interessati dalla presenza di umidità da risalita.

Per prevenire obiezioni e contestazioni, è opportuno munirsi di una perizia tecnica, che indicherà anche la causa dell’umidità da risalita e la sua provenienza da una delle parti comuni del fabbricato. Se il condominio non delibera i lavori necessari per rimuovere le cause dell’umidità e non risarcisce i danneggiati, dovrà essere instaurata una causa civile. La citazione del condominio in giudizio dovrà essere redatta da un avvocato. Durante la causa, il giudice potrà disporre una Ctu (consulenza tecnica d’ufficio) per accertare questo nesso causale e l’entità dei danni.

fonte laleggepertutti