Per la fruizione del 110%, in presenza di lavori di efficientamento trainanti sulle parti comuni e trainati sulle singole unità abitative, è necessario considerare sia l’intervento eseguito sulla parte condominiale sia quelli effettuati sulle singole unità per valutare il salto di classe energetica. Per ottenere il via libera ai lavori sulle parti comuni è richiesto che la deliberazione sia adottata con la maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio.
Così alcune precisazioni dell’Agenzia delle entrate, fornite nel corso dei recenti forum sul tema della detrazione maggiorata del 110%, di cui all’art. 119 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020.
Preliminarmente, è utile ricordare che, ai sensi del comma 1 dell’art. 1123 cc, i criteri di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni decise, sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; il criterio ordinario per la ripartizione delle spese è, pertanto, quello della ripartizione proporzionale su base millesimale, ma nulla vieta ai condòmini di accordarsi diversamente.
Sul tema, l’Agenzia delle entrate è intervenuta recentemente chiarendo, innanzitutto e nel caso in cui nell’edificio oggetto di interventi che fruiscono della detrazione maggiorata del 110% vi siano categorie escluse dall’agevolazione (A/1, A/8 e A/9, queste ultime se non aperte al pubblico), che ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari, destinato alla verifica della prevalenza residenziale, devono essere considerate tutte le unità immobiliari abitative formanti l’edificio, comprese quelle rientranti nelle citate categorie catastali escluse.
Con riferimento al condominio che realizza un intervento trainante, che consente ai singoli condòmini detentori delle singole unità immobiliari di trainare anche gli interventi di efficientamento energetico, di cui all’art. 14 del dl 63/2013 (ecobonus), era emersa la criticità della verifica del miglioramento delle due classi energetiche, di cui al comma 3 del citato art. 119, stante il fatto che l’attestazione per la prestazione energetica (Ape) è riferita all’intero edificio.
Per l’Agenzia delle entrate, ai fini della fruizione del 110%, è necessario che gli interventi di efficientamento energetico indicati, di cui all’art. 14 del dl 63/2013, in quanto trainati, siano effettuati congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti eseguiti sulle parti comuni del condominio e che «nel loro complesso» assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o, se non possibile, la classe più alta raggiungibile, come attestato dal certificato di prestazione energetica prima e dopo l’intervento.
Sul punto, però, sottolinea l’agenzia, è necessario considerare sia l’intervento eseguito sulle parti comuni sia quelli sulle singole unità, al fine della verifica del miglioramento delle classi energetiche.
La seconda, quanto ricorrente, criticità, soprattutto in presenza di condomini formati da numerose unità singole, riguarda la possibilità di fruire del 110% in presenza di proprietari che, in qualità di condòmini, non sono d’accordo sull’esecuzione degli interventi agevolati.
Posta la valutazione dei vantaggi nel miglioramento dell’efficienza energetica, l’Agenzia delle entrate evidenzia che, proprio per gli edifici in condominio, il legislatore, al fine di semplificare l’avvio dei lavori, ha previsto, con il comma 9-bis dell’art. 119 in commento, la possibilità che le deliberazioni dell’assemblea di condominio siano adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio; con la medesima assemblea, peraltro, è possibile deliberare l’imputazione dell’intera spesa sostenuta, riferita all’intervento deliberato, a uno o più condomini, sempre che questi ultimi esprimano il parere favorevole e che le spese, per gli interventi trainati, risultino sostenute nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti (Agenzia delle entrate, circolare 24/E/2020 § 2.2).
Di conseguenza, il condomino o i condòmini che hanno particolare interesse alla realizzazione degli interventi anche su parti comuni ammessi alla detrazione del 110%, possono manifestare in assemblea l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tutto l’intervento, essendo certi di beneficiare delle relative agevolazioni fiscali, sebbene rispondendo totalmente per la non corretta fruizione del superbonus.
fonte italiaoggi
